Notificaciones combinadas: Declaración de impacto no significativo (FONSI), Notificación de intención de solicitar la liberación de fondos (NOI-RROF) y Notificación final y explicación pública de una actividad propuesta en una llanura inundable de 100 años

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Nombre del Proyecto: Proyecto de viviendas asequibles “Meridian at Petaluma North Station”

Nombre de la Entidad Responsable: Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma

Dirección del proyecto: 890 North McDowell Boulevard, Petaluma, California 94954

Contacto en la entidad responsable: Veronica Ortiz-De Anda, Community Development Assistant Manager, Housing Authority of the County of Sonoma 141 Stony Circle, suite 210, Santa Rosa, CA 95401

Estas notificaciones combinadas satisfacen tres requisitos de procedimiento distintos pero relacionados para las actividades del proyecto propuestas para su realización por la Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma y, en consecuencia, se han combinado los periodos de comentarios para el FONSI, el NOI-RROF y la Notificación final y explicación pública de una actividad propuesta en una llanura inundable de 100 años.

Solicitud de liberación de fondos

El 23 de mayo de 2025, o alrededor de esa fecha, la Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma presentará una solicitud al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD, por sus siglas en inglés) para la liberación de 33 Vales Basados en Proyectos a través del Programa de Vales Basados en Proyectos conforme al Código de los Estados Unidos, Título 42, Capítulo 8 de la Ley de Vivienda de los Estados Unidos de 1937, Sección 8 (c)(9), según enmendada, con un valor total estimado de $8,300,000 a lo largo de 20 años para un proyecto conocido como el Proyecto de Viviendas Asequibles “Meridian at Petaluma North Station”.

La Acción Propuesta implica la construcción de un complejo residencial multifamiliar asequible (que consta de 130 unidades residenciales asequibles y una unidad para el administrador (para un total de 131 unidades residenciales) en seis edificios de tres pisos y un edificio de cuatro pisos), con áreas de estacionamiento asociadas, jardín comunitario y área de césped, una piscina, una cancha de baloncesto de media cancha y otros servicios al aire libre en un terreno de 5.36 acres en Petaluma, California. El emplazamiento del proyecto se encuentra en 890 North McDowell Boulevard, Petaluma, California (parte del mapa de parcelas del Tasador: 137-061-019). El Proyecto incluye la concesión/venta de 0.76 acres de terreno a otra entidad para un posible desarrollo comercial en el futuro. Esta porción de 0.76 acres del Sitio del Proyecto incluiría aproximadamente un área de 0.23 acres que sería mejorada por el Proyecto para su uso como futura área de reunión pública y de camiones de comida, así como un área de 0.53 acres en la esquina de Corona Road y North McDowell Boulevard que se reservaría para un potencial proyecto comercial en algún momento en el futuro. Esta porción de 0.53 acres del Sitio del Proyecto no sería mejorada por el Proyecto. 

El proyecto propone destinar el 25% de las viviendas (33 unidades) a viviendas de apoyo e incorporaría servicios de apoyo como una sala comunitaria, cocina comunitaria, sala de ordenadores, gimnasio, lavandería, oficinas de gestión de casos y oficinas de tratamiento.

Se espera que la construcción del proyecto dure 13 meses y que finalice en 2026. La nivelación durante la construcción del proyecto se equilibraría in situ. El costo total del proyecto se estima en 100 millones de dólares.

Estimación de los fondos federales que se concederán: Programa de vales basados en proyectos - CA085: 33 vales basados en proyectos (8.300.000 dólares a lo largo de 20 años).

Aviso final y explicacion publica de una actividad propuesta en la norma federal de manejo de riesgo de inundaciones (FFRMS-100-year floodplain)

La Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma ha llevado a cabo una evaluación conforme con las Órdenes Ejecutivas (OE) 11988 y 11990, de conformidad con la normativa del HUD 24 CFR 55.20 Subparte C, Procedimientos para tomar determinaciones sobre las llanuras aluviales y la protección de humedales, y de acuerdo con las nuevas directivas del HUD a partir del 1 de julio de 2024. Dado que la acción incluirá nuevas construcciones en una llanura aluvial, las Órdenes Ejecutivas 11988 y 11990 exigen que no se apoye el proyecto si existen alternativas viables al desarrollo en la llanura aluvial.

El 23 de abril de 2024, el HUD publicó una norma definitiva en el Registro Federal que modifica la normativa vigente del HUD sobre llanuras aluviales para exigir un mayor nivel de protección contra inundaciones para las nuevas construcciones y los proyectos de rehabilitación sustancial. Mediante esta norma final, el HUD amplía la llanura inundable de interés tanto vertical como horizontalmente a una «llanura inundable estándar de gestión de riesgos de inundación federal (FFRMS, por sus siglas en inglés)» definida y aclara el uso de un enfoque científico basado en el clima (CISA, por sus siglas en inglés) para determinar la llanura inundable FFRMS y enfoques alternativos basados en los mejores datos e información disponibles. Cuando los mapas CISA no están disponibles para un proyecto particular financiado por el HUD, la norma proporciona múltiples maneras para identificar la llanura aluvial FFRMS, incluyendo el uso de la llanura aluvial de 500 años (la llanura aluvial del 0.2 por ciento de probabilidad anual) y el enfoque del valor de francobordo. Una parte del emplazamiento del proyecto (2.65 acres) se encuentra dentro de una zona AE (llanura aluvial de 100 años) designada por la Agencia Federal de Gestión de Emergencias (FEMA) (números de panel 06097C0893F y 06097C0894F). Aproximadamente 0.53 acres adicionales de la llanura aluvial de 100 años designada por la FEMA se encuentran dentro de las partes del emplazamiento del proyecto que se concederían/venderían a otra entidad para un posible desarrollo comercial futuro; sin embargo, el proyecto propuesto no alteraría la llanura aluvial en esta área. Además de los 2.65 acres del Sitio del Proyecto que están ubicados dentro de una Zona AE, el resto del Sitio del Proyecto de 5.36 acres (aproximadamente 2.71 acres) está designado como una llanura aluvial de 500 años. Como tal, el Proyecto está ubicado dentro de una llanura aluvial FFRMS.

Aunque el emplazamiento del proyecto se encuentra dentro de una llanura aluvial del FFRMS, el proyecto se ha diseñado para reducir los efectos sobre los valores de la llanura aluvial. Además, se han tomado medidas para reducir los riesgos para la vida humana y la propiedad mediante el diseño del edificio y del emplazamiento, y la gestión de las aguas pluviales en el sitio. 

Las alternativas al Proyecto consideradas por la Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma incluyen ubicaciones alternativas del Proyecto que no se encuentran dentro de una llanura aluvial. Si bien la construcción del Proyecto en uno de los emplazamientos alternativos cumpliría los objetivos de vivienda asequible de la Ciudad y el Condado, y si bien al menos dos emplazamientos alternativos estudiados ubicarían el Proyecto fuera de la llanura aluvial de 100 años, estos emplazamientos podrían provocar mayores impactos ambientales y/o no proporcionarían tantas unidades de vivienda asequible como el Proyecto Propuesto. Además, la proximidad del emplazamiento del proyecto a una estación de ferrocarril de nueva construcción de Sonoma Marin Area Regional Transit (SMART), usos comerciales, infraestructura peatonal y servicios locales es preferible a las alternativas estudiadas. La alternativa de «No actuar» es poco práctica porque no satisfaría la necesidad de proporcionar viviendas asequibles en la ciudad y el condado.

En las condiciones actuales, la naturaleza no urbanizada del emplazamiento del proyecto podría exponer la llanura aluvial (y el cercano arroyo Corona) a la sedimentación y la escorrentía. Bajo el proyecto propuesto, no habría áreas del Sitio del Proyecto que se caracterizarían por vegetación no manejada. Más bien, el Proyecto propone cubrir el sitio con áreas desarrolladas y propone instalar áreas de bioretención como parte del sistema de gestión de aguas pluviales del Proyecto. Estas acciones reducirían el riesgo de sedimentación y escorrentía de aguas pluviales dentro de la llanura aluvial y mejorarían la gestión de las aguas pluviales en el emplazamiento en comparación con las condiciones existentes.

Se han impuesto medidas de mitigación al proyecto, incluido el requisito de que el propietario mantenga la cobertura del seguro contra inundaciones durante toda la vida útil de las estructuras o hasta que el emplazamiento del proyecto deje de estar designado como zona especial de riesgo de inundación por la agencia FEMA; y el requisito de incluir medidas de seguridad en el plan de funcionamiento a largo plazo del proyecto. Estas medidas de seguridad incluyen advertir a los posibles inquilinos y a los ya existentes en los contratos de arrendamiento de que el proyecto está situado en una llanura aluvial; incluir una cláusula en los contratos de arrendamiento para animar, pero no exigir, a los inquilinos a contratar un seguro de alquiler para proteger la propiedad privada; y publicar y distribuir un plan de evacuación en caso de inundación.

Esta notificación tiene tres objetivos principales. En primer lugar, las personas que puedan verse afectadas por actividades en llanuras aluviales/humedales y las que tengan interés en la protección del entorno natural tienen la oportunidad de expresar sus preocupaciones y proporcionar información sobre estas zonas. En segundo lugar, una notificación pública adecuada es una importante herramienta de educación pública. La difusión de información y la solicitud de comentarios públicos sobre llanuras aluviales/ humedales pueden facilitar y mejorar los esfuerzos federales para reducir los riesgos asociados a la ocupación y modificación de estas zonas especiales. En tercer lugar, en areas de la equidad, cuando el gobierno federal determine que va a participar en acciones que se lleven a cabo en llanuras aluviales/humedales, debe informar a aquellos que puedan verse expuestos a un riesgo mayor o continuado.

Declaración de impacto no significativo

La Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma preparó una Evaluación Ambiental de conformidad con la Ley Nacional de Política Ambiental de 1969 (NEPA) y los reglamentos de revisión ambiental del HUD en 24 CFR Parte 58. La Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma ha determinado que este Proyecto, tal como se propone, no es una acción que resultará en un impacto significativo sobre la calidad del medio ambiente humano. Por lo tanto, no se requiere una Declaración de Impacto Ambiental en virtud de la Ley Nacional de Política Ambiental de 1969.

Revisión pública

Los documentos de registro de la revisión ambiental, incluyendo el borrador de la Evaluación Ambiental y los documentos de inundación, están disponibles para revisión pública y comentarios en la Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma, 141 Stony Circle, Suite 210, Santa Rosa, CA 95401 y pueden ser revisados los días de lunes a viernes de 8:00 A.M a 5:00 P.M. Una copia de la revisión ambiental puede ser solicitada vía correo electrónico a: Veronica.Ortiz- DeAnda@sonoma-county.org.

Comentarios del público sobre la actividad propuesta dentro de una llanura aluvial, FONSI y/o NOI-RROF

Cualquier individuo, grupo o agencia puede presentar comentarios por escrito sobre la acción propuesta. Los comentarios pueden enviarse a Veronica Ortiz-De Anda por correo a Sonoma County Community Development Commission, 141 Stony Circle, Suite 210, Santa Rosa, CA 95401 o por correo electrónico a: Veronica.Ortiz-DeAnda@sonoma-county.org. Los comentarios deben especificar a qué Notificación se refieren. Todos los comentarios recibidos antes de las 5:00 p.m. del 22 de mayo de 2025 o antes, serán considerados por la Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma antes de autorizar la presentación de una solicitud de liberación de fondos. Si los comentarios del público dan lugar a modificaciones, éstas se realizarán antes de proceder al desembolso de los fondos.

Certificación ambiental

La Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma certifica al HUD que Michelle Whitman, Funcionaria Certificadora, en su calidad de Directora Ejecutiva de la Comisión, consiente en aceptar la jurisdicción de los Tribunales Federales en caso de que se inicie una acción para hacer cumplir las responsabilidades en relación con el proceso de revisión ambiental y que dichas responsabilidades han sido satisfechas. La aprobación de la certificación por parte del HUD satisface sus responsabilidades en virtud de la NEPA y las leyes y autoridades relacionadas, y permite a la Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma utilizar los fondos del Programa.

Protestas a la liberación de fondos

HUD aceptará objeciones a su liberación de fondos y a la certificación de la Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma durante un período de quince días a partir de la fecha prevista de presentación o de su recepción efectiva de la solicitud (lo que ocurra más tarde) sólo si se basan en uno de los siguientes motivos: (a) la certificación no fue ejecutada por el Oficial Certificador de la Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma; (b) la Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma ha omitido un paso o no ha tomado una decisión o conclusión requerida por las regulaciones de HUD en 24 CFR parte 58; (c) el beneficiario de la subvención u otros participantes en el proceso de desarrollo han comprometido fondos, incurrido en costes o emprendido actividades no autorizadas por el 24 CFR, parte 58, antes de la aprobación de una liberación de fondos por parte del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos; o (d) otra agencia federal que actúe en virtud del 40 CFR, parte 1504, ha presentado una constatación por escrito de que el proyecto no es satisfactorio desde el punto de vista de la calidad medioambiental. Las protestas deberán prepararse y presentarse de acuerdo con los procedimientos exigidos (24 CFR Parte 58, Sec. 58.76) y se dirigirán a la Oficina Regional de HUD en San Francisco, One Sansome Street, Suite 1200, San Francisco, CA 94104. Las protestas pueden enviarse por correo electrónico a la oficina de administración de subvenciones de HUD en la dirección de correo electrónico: Alison.M.Brokke@hud.gov. Los posibles objetores deberán ponerse en contacto con HUD a través del correo electrónico a: Alison.M.Brokke@hud.gov para verificar el último día real del plazo de objeción.

Michelle Whitman
Certificadora
Comisión de Desarrollo Comunitario del Condado de Sonoma Entidad responsable